二手房月报：5月楼市政策松绑 量增价稳

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根据小牛看房战略研究院数据显示，5月常州二手房市场强势回暖，保持自新政实施以来的持续向好，主要表现在：

按行政区看，新北区和天宁区作为常州市的行政中心和商业中心，二手房增速回升较快，均突破35%。而作为老城中心的钟楼区5月表现不佳，同比上涨11%；武进区受困于乡镇房市影响，同比涨幅也落后于整体增速。两个城区相较4月份涨幅均收窄了近10个百分点。

02 市场预期回潮

5月客户二手房看房量环比增长25%，相较4月的涨幅率增长近1倍，而带看成交比也由17:1下降至14:1。一方面说明客户的购房欲望正在上升，“房价看跌”的心理逐渐回归理性；另一方面，业主不再“捂房源”，大量优质房源随着市场回暖正在释出。

▲常州市2021.07-2022.06市场成交量价

▲新北区2021.07-2022.06市场成交量价  

▲天宁区2021.07-2022.06市场成交量价

▲钟楼区2021.07-2022.06市场成交量价

▲武进区2021.07-2022.06市场成交量价

小牛看房认为，市场回暖的主要原因主要有以下几个方面：

1.全国市场整体向好

5月珠海、佛山等地纷纷出台楼市新政，重点从房贷支持和放松限购等方面刺激需求。据小牛看房统计，仅5月就有超过百城发布稳楼市新政，在城市级别从三四线城市向二线城市拓展的同时，政策内容也逐渐从放松限购升级到信贷宽松。随着前期降利率等政策传导和热门二线城市的带动，5月楼市成交已经出现回暖迹象。小牛看房数据显示，5月百强房企业绩和30个重点监测城市商品住宅成交面积均环比改善，同比跌幅没有进一步扩大，房企基本面数据有望触底。

2.常州政策松绑扭转预期

5月13日，常州市政府发布限售政策调整，由原来的限售4年变为限售2年。在“稳地价、稳房价、稳预期”基调不变的情况下，满足居民的刚需住房和改善性换房。

3.信贷政策调整减轻购房压力

在颁布限售年限调整的4天之后，政府分别对公商两种贷款政策做出调整。公积金方面，家庭贷款最高额度由原来的60万提高至90万，并且二次使用最低首付比例由50%下降至30%。这一政策调整有利于实现学区老旧房和老城区公房的流转；商业贷款方面，在同步央行下调LPR基准利率15个基点的前提下，政府鼓励银行向优质客户发放4.4%利率的购房贷款，同时将二套房商业贷款首付比例下调至30%，这一变化有利于改善型换房的需求释放。

4.“两湖新区”规划建立

继“高铁新城”规划区提出后，市政府对于新区域板块规划继续加码，“两湖新区”概念应运而生。在带动西太湖及武进区产业经济发展的同时，作为四个主城区中在5月唯一实现房价正增长（涨幅8%）的行政区域，整体房市及市场预期也在稳中向好，以期带动周边区域房市共同理性提升。

图源：常州日报

尽管二手房市场交易量复苏，均价环比仍呈现下降趋势，降幅达到3%，个别区域甚至达到了13%。这也从侧面说明，目前常州市二手房市场虽处于底部，但已然出现复苏趋势，预计下半年将进入量增价稳的阶段，原因有：

1.政策纾困需要时间

房市政策的变化对于问题的解决无法做到立竿见影，其目的主要在于引导市场方向，而要实现这一目的需要时间发酵。随着成交量的回暖，客户预期也会随之调整，“观望”心态逐渐被“追涨”取代。在稳定理性环境的前提下，常州房市有望在今年回复到正常水平。

2.土拍市场仍在蛰伏

土拍作为楼市的风向标，能够左右二手房市场的变化。在经历去年下半年房产调控政策加码的重创之后，常州的土拍市场仍在经历冷静期。随着市场回暖，新房存量的不断清盘，在经过优胜劣汰之后的房企一定会更加理性，我们预计土拍市场也会在不久的将来重归火热。

3.学区房重回大众视野

学区房作为二手房交易的重心一直引导着市场的方向。由于去年常州市被国家列为教育改革试点城市之一，学区房交易遭受了前所未有的打击，进而加剧了二手房市场的寒冬期。随着“划片招生，就近入学”的基调确定，楼市再次利好学区房交易。常州市政府近几年一直在对教育资源进行重新调整，尤其是今年随着一批优秀民办学校私转公，学区房数量上升，今年学区房房源的可选择性将越来越广，并且带动二手房交易市场的回暖。

经历了长时间的低迷，在政策利好的促进作用下，二手房市场的流动性开始增强。由于政策作用仍在持续发酵，我们看好未来二手房能够持续回温，趋于理性增长，适合刚需及改善择机出手。

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