二手房月报：6月成交强势反弹，下半年量增价稳

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小牛战略研究院数据显示，6月常州二手房市场成交明显回暖，市场成交量有所改善。房产市场复苏信号明显强于全国大部分城市。乐观预计常州房地产市场下半年将继续修复势态，彻底告别寒冬期。

▲常州市近一年二手房成交走势

进入今年的二季度，常州二手房市场成交量增长明显，环比增长21%，进入2月份以来连续5个月实现上涨。虽然成交价未能随着成交量的增长同步上浮，但从另一方来看，更加说明了如今的二手房市场更加理性，刚需客户或将迎来较好的购房环境。下半年将继续保持量增价稳的整体态势，市场流通率将持续增速。

▲新北区近一年二手房成交走势

▲天宁区近一年二手房成交走势

▲武进区近一年二手房成交走势

▲钟楼区近一年二手房成交走势

政策解读：全国动向

1.上半年二手房市场正在修复

上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来，小牛看房监测到贷款利率呈现持续下降趋势。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。在这些政策共同的影响下，核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

2.政策效果取决于需求基本面

从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。如3月1日郑州出台扶持政策，3月二手房成交环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待观察。市场复苏动能分化的根本是城市基本面的差异。

3.下半年市场将持续复苏

根据历史政策传导规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。第一阶段领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段更多的城市跟进，出现量增价涨。第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。从2014-2015年市场复苏时间节奏看，第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演，今年8月普通二线城市房价企稳，年底部分低能级城市房价企稳。

楼市解读：常州市场

1.从新房成交看二手市场

上半年新北、溧阳、钟楼3个区域新房供应最多，常州主城榜单中豪宅频现，常州已经迈入改善时代。根据小牛战略研究院数据显示，到目前为止，新北区的新房供应最多，近3320套新房领证，其次是溧阳（3073套）和钟楼（2773套）。上半年成交套数最多楼盘是新北飞龙板块的限价盘世纪之光，这个项目是目前常州主城中比较少的毛坯刚改盘，而且紧靠正在建设中的飞龙吾悦，地段位置都不错。登上套数榜前十的大部分楼盘都位于核心区域，比如星河丹堤位于发展风头正盛的西太湖板块，万科新都会位于各项利好落实的青龙板块，所以也都比较抢手。新房市场辐射二手房楼市，所以下半年有二手房意愿的购房者可以重点参考这几个板块内的挂牌房源。

2.上半年土拍仍不密集

今年上半年常州土拍并不密集，只亮相了3幅地块，且全部成功出让。钟楼区常大5#6#地块被晋陵拍下，成交楼面地价15414元/㎡；天宁区丽华一村周边地块被运河南岸置业拿下，成交楼面地价13330元/㎡；钟楼区中吴宾馆北地块成功拍出，成交楼面地价14626元/㎡，竞得房企为中建智地。这3幅地块的改善性都很强，其中中吴宾馆北地块目前已经公开案名，为中建国贤府，打造110㎡-165㎡户型，预计售价可达3万+/㎡。下半年，常州一批好地有望出让，涉及湖塘等核心板块，值得大家关注。

楼市的抗风险能力正在变强，今年房价大涨的态势不会再出现，但利好买房人的政策一定会特别多。从二手房及新房成交形式来看，下半年常州依旧是改善楼盘的天下，所以不建议刚需人群观望太久。而随着下半年的重磅地块上市，楼市信心复苏，常州二手房楼市也会否极泰来。