楼市进入存量房时代 超百座城市掀起“以旧换新”潮

今年以来，住房市场的“以旧换新”政策持续破冰，展现出强劲的创新活力。进入八月，无锡市梁溪城市发展集团有限公司率先推出了商品房“以旧换新”的升级版策略，这一举措不仅拓宽了旧房收购的地域范围，将苏州、常州的二手房纳入交换体系，让市民能跨城置换无锡的新房，更在全国范围内开创了住房跨城“以旧换新”的先河。

与此同时，常州则依托小牛看房平台，推出了本地化的“以旧换新”一站式服务，通过免除佣金等优惠政策，吸引了广泛关注。此外，恒丰银行在山东德州、临沂等地成功落地首批“以旧换新”住房按揭贷款业务，为住房升级提供了坚实的金融支持。据统计，截至目前，全国范围内已有超过百座城市积极响应，推出了各自的住房“以旧换新”政策。

同策研究院研究总监宋红卫则指出，作为楼市短期内的应急举措，“以旧换新”政策具有鲜明的阶段性特征，是激活市场的重要手段之一，尤其是当政府或国有企业直接参与收房时，转化效率尤为突出。然而，他也坦言，从实际效果来看，该政策仍有进一步完善的空间。

“以旧换新”政策的出台，其背后是热点城市二手房市场成交比重持续攀升与新房市场去化缓慢的双重压力。同策研究院的最新研报显示，今年前四个月，样本20城中二手房成交面积已达到新房成交量的1.5倍，且这一比例仍在不断扩大。与此同时，新房市场的成交量却同比大幅下跌，而二手房市场则展现出较强的韧性，成交量降幅相对较小。特别是在上海、广州、北京、深圳等热点城市，二手房交易量屡创新高，为“以旧换新”政策提供了广阔的应用场景。

尽管二手房市场也面临一定的去化挑战，但“以旧换新”政策在满足居民合理住房需求的同时，也有效促进了新房市场的去化。然而，在初期阶段，“以旧换新”在助力去库存方面的效果并不十分显著。据中银地产统计数据显示，尽管参与“以旧换新”的城市新房成交面积有所增长，但增速仍低于整体水平，且新房库存去化周期仍在延长。

目前，“以旧换新”政策主要涵盖收购、帮卖和补贴三大模式。其中，帮卖和收购模式对二手房市场的活跃度起到了一定的推动作用，但能否真正提振市场还需时间的检验。业内人士呼吁，在政策层面应给予更多支持，以更好地释放改善性住房需求。

进入八月以来，成都、长春、六安、南昌等多个城市相继加入“以旧换新”行列，南昌更是出台了鼓励房企设置“解约保护期”的政策。参与“以旧换新”的开发商也从国企逐渐扩展到民企，显示出该政策的广泛适用性和市场潜力。然而，要实现通过“以旧换新”有效去库存的目标，还需解决旧房去化流速、新房综合素质及优惠力度等多个关键问题。

在此背景下，地方国资平台下场收购二手房被视为一种更为高效的方式。宋红卫指出，当前新房市场去库存任务艰巨，而“以旧换新”政策正是将二手房成交与新房去库存有机结合的有效途径。他强调，政府下场收房虽然直接有效，但资金来源和规模仍是制约因素。不过，“郑州模式”的成功实践为其他城市提供了有益借鉴。该模式下，政府指定收购主体负责旧房评估、收购及贷款申请等工作，有效打通了“以旧换新”的全链条。

尽管“以旧换新”政策在促进住房市场健康发展方面展现出积极作用，但其底层逻辑和源头矛盾仍需解决。特别是二手房的最终消化问题仍需持续关注。国企收购二手房的市场容量有限，因此各地需继续探索多元化、多样化的二手房消化渠道如将二手房转化为保障房房源、挖掘二手房租购市场潜力等。只有这样，“以旧换新”政策才能充分发挥其潜力为住房市场的持续健康发展贡献力量。

内容来源网络，小牛看房综合整理。