中信证券：当前中国房地产市场交易税负已到历史最低阶段

11月14日，中信证券在最新研究报告中指出，中国房地产市场目前正处于税负历史低位，特别是在一线城市，对于改善性需求的税收负担有了明显的降低。这一政策调整旨在稳定市场预期，防止市场出现进一步的下滑。此次税收调整涵盖了降低住房交易契税、增值税以及土地增值税预征率下限，这些措施旨在减轻企业和个人的税收负担，推动房地产市场的稳定与健康发展。

具体来看，政策将1%的契税优惠税率适用范围从90平米扩大至140平米，并且将北上广深的二套房税率统一调整为2%。此外，对于在一线城市持有超过两年的住宅，无论面积大小，都不再征收增值税。土地增值税预征率下限的降低预计将对房地产企业带来不同程度的业绩增厚，平均增幅可能在8%-15%之间。

中信证券认为，这些税收减免政策不仅与开发活动毛利率下降的现实相匹配，而且有助于开发商专注于提供高质量的房地产项目，同时也为低毛利开发企业提供了盈利弹性的空间。此外，这些政策还有助于优化房地产企业的现金流，对利润表产生积极影响。

尽管存在潜在风险，例如居民收入和财富预期的下降可能影响商品住房需求，以及一线城市价格止跌的示范效应传导速度可能较慢，二三线城市房价可能继续下行，但新政策预计将有助于进一步巩固市场止跌回稳的预期，并激发市场的真实成交热情。

在投资策略方面，中信证券认为，当前中国房地产市场的交易税负已经降至历史最低水平，特别是在一线城市，改善性需求的交易税负担将大幅下降。这反映了政策制定者的开放思维和对市场稳定发展的积极态度。新政策预计能够有效避免市场再次转冷，有利于开发商专注于提供高质量的房地产项目，同时也有利于低毛利开发企业盈利弹性的恢复。

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