兄弟交易部分份额，产权年限重新计算

房产百科

小牛看房

2022年09月07日 16:35

情景再现

今年5月，在经纪人的推荐下，张先生看中了一套怀德苑的三居室。在签前交流时，房东自述出售的房屋为父母2000年左右购置，挂在自己名下，且房屋满五唯一，不用缴纳个人所得税。但法务经理在对买卖双方个人信息及房屋产权状况进行核验时发现，房屋产权证为不动产权证，登记日期为2017年8月11日，与房东告知信息不符，并未满五。

法务经理与房东进行单独沟通，并理清了产权状况的时间脉络：房东有一位亲哥哥，父母在2000年左右购买了该房屋，并在产权人一栏填写了兄弟二人的姓名。后期，哥哥在苏州读大学，希望在当地落户。哥俩商议，由房东出资购买哥哥名下50%的产权份额，双方于2017年8月11日办理了产权转移手续，从产权登记日计算，房屋并未满五。

此次交易房东挂牌出售时就明确提出房屋交易为卖方净得，买方张先生也同意了这一诉求，但挂牌价是基于房东房屋满五唯一的情况下的，现由于50%的产权份额没有达到满五标准，需要缴纳额外的个人所得税，买卖双方因此陷入了僵持。

解决方案

通过分别交流，法务经理了解了双方的大致情况——张先生很中意这套房屋，而且孩子还小，并不着急居住。而房东方面，如果交易成功，搬家也需要一定的时间。

当即，法务经理便给出了自己的建议：如果价格方面没有异议，双方可以先签订合同，并约定8月11日以后办理相关手续，这样一方面可以免除近一万元的个人所得税，另一方面也预留一定的时间给房东清空房屋。买卖双方在多次沟通后达成协议，房东在价格上做出一定的让步，而张先生支付一定额度的定金，双方在9月初办理相关手续。目前房屋已交易完毕。

案例提示

本案例涉及了常州地区产权证变更及个人所得税部分免征的相关情况，需要注意：

1.目前房地产交易市场上可见的产权证明一般分为房产证、土地使用权证、不动产权证三个类型，房产证和土地证还拥有多个版本，均可使用、交易。

2.为了无纸化办公，同时简化办事流程，常武地区在特定时间开展了不动产统一登记政策，常州城区范围内（新北、天宁、钟楼）自2015年12月1日起、武进区（含经开区）自2016年2月1日起，房产证与土地证不再颁发，统一颁发不动产权证。本案例中房东持有的证件为不动产权证，发放日期明显在2015年以后，与其所述2000年购房不符，所以法务经理做出了产权存在疑问的判断。

3.本案例案涉及到了个税征收的特殊情况，即50%份额为自持，满五唯一免征；另外50%份额为交易所得，需要征收个税。个税免征中所强调的满五唯一标准，指的是以家庭为单位（包含夫妻及未成年子女在内），名下有且只有一套国有土地上的住宅，购买年限超过五年的免征个人所得税。但房屋通过买卖过户（无论是否为直系亲属），产权年限就会重新计算，这也是很多交易中个税无法免除的原因之一。在日常的房屋交易过程中，只有继承、析产、赠与等三种情况可以不受产权年限重新计算影响，房屋过户尤其是父母子女间交易时请慎重选择。