法定继承人之一失踪的特殊房屋交易

房产百科

小牛看房

2022年08月05日 13:32

情景再现

房东张大爷准备出售其位于桃园新村的一套两居室，买卖双方很快便进入谈判签约阶段。法务经理在对买卖双方的个人信息及产权状况进行查验时发现，出售的房屋是老夫妻共有的，但产权人之一前两年去世。本次谈判产权人三个子女均到场，在谈及产权继承情况时，三个子女均表示愿意放弃继承份额，所有的产权份额均由张大爷继承。

按照常理推断，在经过上述产权继承手续的办理后，张大爷的产权份额应为原产权的50%，再加上配偶50%份额中的应继承份额，若三个子女均放弃继承，理论上所有的产权份额都归张大爷所有，但此时，问题出现了。

法务经理在与子女交流中得知，张大爷还有一女，在二十年前离家出走，至今杳无音讯，而在所有产权继承人不能全员到场的情况下，房产的继承手续是无法办理的。当然，在办理相关手续时，也可以将失踪女儿的继承份额提存，但这对房屋交易来说效果不大，暂不能办理产权转移登记手续。

解决方案

法务经理根据经验议：如果继续交易，张大爷可先向户籍所在地法院申请宣告小女儿死亡，待宣告死亡生效后，再行办理继承公证手续及产权更名换证手续，最后进行交易。

由于手续的办理需要一定的时间，所以法务经理建议买卖双方与家人进行协商后再行决定交易事宜。最终，在多方交流过后，房东方面愿意适度降低房款，而买方也愿意支持房东方面先将手续办理完成后再行交易。目前房屋已经过户。

案例提示

本案涉及到了房屋继承及继承人失踪的特定情况，需要注意：

1.法定继承：指继承人的范围、顺序、所继承遗产的份额皆由法律规定的继承方式。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。其中，配偶、子女、父母为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，为第二顺序继承人。如果被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡;辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。

2.遗赠抚养协议、遗嘱、法定继承的效力为：遗赠扶养协议＞遗嘱＞法定继承。

3.继承人失踪处理遗产应当将其份额提存。

4.《中华人民共和国民法典》关于失踪人员继承权的相关规定如下：

第四十条自然人下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人为失踪人。

第四十二条【失踪人的财产代管人】失踪人的财产由其配偶、成年子女、父母或者其他愿意担任财产代管人的人代管。

第四十六条自然人有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人死亡:(一)下落不明满四年;(二)因意外事件，下落不明满二年。因意外事件下落不明，经有关机关证明该自然人不可能生存的，申请宣告死亡不受二年时间的限制。

总结：综上所述，本案中的产权人女儿符合《民法典》第四十六条之规定，所以产权人可以先向法院申请自然人死亡，然后再行办理继承手续，张大爷及其余子女一起到场办理，子女放弃继承权后，张大爷产权份额达到100%，继承份额不限售，房屋可直接交易。