产权人失信，房屋交易要谨慎！

房产百科

小牛看房

2022年09月09日 17:11

情景再现

客户张先生准备在常州城西购买一套两居室给老家父母居住，在经纪人的推荐下，买卖双方进入了谈判阶段。

法务经理在与产权人沟通时得知，本套房屋原产权人为姐妹二人，幼时父母购房直接将房屋挂在了两人名下。前几年，姐姐因车祸去世，留下的产权份额由姐夫及未成年孩子继承，已办理过换证手续。由于女产权人近期结婚，需要使用资金购买婚房，姐姐的孩子上学也需要费用，所以就准备出售该房屋。

到场谈判的是女产权人本人，姐夫及其孩子并未到场。法务经理通过沟通也进一步了解到一个特殊情况：姐夫工作地在山西，非常繁忙，即使回常州也会采用自驾的方式，不坐火车、飞机。

法务经理敏锐察觉，产权人姐夫极有可能是失信被执行人，房屋交易存在资金风险。当即便通过大数据查询到产权人姐夫名下一共有46条的法院诉松记录，在全国多地都涉及到经济案件，而且也是多家法院的被执行人，总执行金额远高于房屋价格。同时，因为疫情、路程、历史履约记录等不确定因素，不能确定法定监护人是否能够如约来常办理手续。

解决方案

本着交易透明、如实告知的原则，法务经理与买方张先生进行了单独沟通，将房东信息及可能产生的后续影响进行告知。张先生在听取相关情况后，当即便询问处理方式。

法务经理给出两种建议，以便张先生做出判断：

1、正常签约，但为了保障资金的安全，可以将定金暂存第三方，同时将除定金外的其他所有房款全部打入监管账户。但由于房东存在经济类诉讼，房屋极有可能会在交易过程中被查封，而且鉴于房东的履约历史不确定房东是否会配合撤销手续顺利拿回房款，即使拿回房款也有可能会耽误客户买房。

2、放弃签约，选择其他类似房源。由经纪人所在门店根据目前的房屋地段、配套、户型、装修及价格进行二次推荐，避免因房东极差的征信产生后续系列问题。

虽然房屋价格低于市场成交价，但张先生在与家人商议后，还是希望能够保证资金的安全，所以选择了第二种方案。一周后，在经纪人和门店同事的共同努力下，张先生顺利购买到了心仪的房屋，并特地买来水果对小牛看房工作人员的专业和服务表示感谢。

案例提示

本案例涉及到了遗产继承及产权人信用的相关情况，需要注意：

1.房屋交易中，除了需要对买方个人及家庭成员的个人职业、收入水平及征信状况做出考量外，卖方的信息也很重要，比如卖方征信、个人职业、售房原因等等。如果房东个人信用有问题，或负债率过高，将会使资金安全出现很大的风险。如本案中房东是被执行人，也就是俗称的老赖，在收到房款时资金可能被挪用或账户被查封，房屋交易过程中被查封或房东拒不配合办理相关手续等等。所以，根据实际情况，法务经理给出了不同方案以供买方选择。

2.本案中，房屋原产权人为姐妹二人，其中一位产权人因故逝世，触发了继承。这里的继承，通常是指法定继承，也就是说继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。其中，配偶、子女、父母为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，为第二顺序继承人。本案产权人中的姐姐因病逝世，但因父母死亡在先，所以产权份额应由配偶及子女继承，手续办理时应当由女产权人本人、产权人姐夫携带相关手续一起到场办理手续。