房屋产权半继承，导致限售无法卖

房产百科

小牛看房

2022年08月05日 13:29

情景再现

房东王阿姨和老伴准备出售一套中意宝第的三居室，在经纪人的推荐下，某周六下午买卖双方一起来到了小牛看房产权交易中心商谈具体细则。在交流过程中，王阿姨告知法务经理，本套房屋为女儿去世继承而来，本应进行产权核验，但法定节假日需要人工核验且无法当场出结果，所以法务经理便询问王阿姨是否携带继承公证书等资料。王阿姨表示，他们对资料方面不太清楚，前期所有继承方面的手续都是女婿帮着办理的，这次过来女婿便帮着把所有可能用到的资料全都带了过来，于是王阿姨便将放有房屋相关资料的文件袋交给法务经理以便查询。

法务经理在查看原产证复印件（产权人更换后原产证被收回，只剩余复印件）时发现原产证产权人为女儿和女婿二人，产证办理时间为2010年8月。文件袋内，同时还有两张发票，一张为个人所得税发票，一张为契税发票，两者日期均为2020年6月。而税票上也写明房屋性质一半面积属于买卖，另一半属于继承，并有合同签订时间。

虽然王阿姨夫妇年龄较大，语言表达有一定的困难，但从现有资料和老夫妻俩的表述中，法务经理还是做出了自己的推断并整理出时间线：2010年8月小夫妻婚后买房——女儿逝世其份额由丈夫和父母继承——丈夫放弃其继承份额并将自己名下50%房屋产权以交易方式给老夫妻——2020年6月老夫妻通过继承及买卖两种方式获得房屋全部产权并更换产权证。由于房屋50%的份额是以买卖的方式过户给老夫妻俩的，所以这50%产权将有限售限制，目前无法交易。

解决方案

根据上述情况，法务经理建议：虽然该房屋购房时间较早，但房屋属于新装，基本没有居住，买方比较喜欢，卖方出售很有诚意，而且根据相关部门最新通知，房屋很快就能解除限售，所以目前最合适的方法就是买方支付定金，同时双方签订协议等到限售解除之后第一时间进行交易。买卖双方在交流沟通后，均同意法务经理的建议，目前房屋已经过户。

案例提示

本案涉及到了房屋继承及常州地区限售的相关情况，需要注意：

1.当产权人死亡时，就会触发继承机制，如果死亡前有遗嘱，一般按照最新的遗嘱处理；如果没有遗嘱，则按照法律规定的顺序继承产权份额，而配偶、子女、父母同为第一顺序继承人，所有继承人可携带个人证件、关系证明等文件至相关部门办理继承公证手续。

2.继承公证需要收取一定的费用，收取对象为房屋的继承部分。如本案例中为王阿姨女儿50%的份额，而女婿名下50%的份额则不计入继承范围。继承公证费用为阶梯制：20万及以下收取继承部分的1%，20万-50万的收取继承部分的0.7%，50万-500万的收取继承部分的0.5%，500万-1000万的收取继承部分的0.3%，1000万以上的收取继承部分的0.1%。

3.房屋继承及赠与产权年限不重新计算，买卖交易则需要重新计算，这涉及到限售政策。此前常州曾多次发布限售政策，2017年4月9日起限售两年；2020年9月12日起限售四年；2022年5月13日起限售两年，原来限售四年的房屋也放开限售变为两年。

4.本案中王阿姨的产权为继承而来，一般不属于限售范围，我们只需要考虑换证之前的产证登记日期（契税发票填发日期）以确定纳税情况。但本案存在特殊性：房屋有部分份额为买卖获得，这就需要考虑因此产生的限售状况。如果女婿将其名下产权赠与王阿姨，产权年限是不需要重新计算的，当然女儿过世后如果不能提供相应的资料，则女婿和丈人丈母娘间无法按照直系亲属的赠与享受税费方面的优惠。