自行交接有风险，首付还贷需谨慎

房产百科

小牛看房

2022年09月12日 15:37

情景再现

王先生准备购买一套新城长岛的别墅自住，在经纪人的带看下，买卖双方很快达成意向。法务经理在与双方交流时得知，房屋为房东贷款购买，目前尚余120万商业贷款未结清。房东主要从事机械代加工行业，近年来因为疫情原因，资金周转困难，所以他希望能将房屋尽快出售，并将买方200万元首付款用于名下经营性贷款的还款。

由于房东方面希望直接进行款项交接，为安全起见，在征得房东同意后，法务经理对房东的资金状况进行了大数据调查——房东名下除该套房屋外，另有住所且存在商业贷款，同时，名下有武进地区厂房一套，目前合计负债约750万元左右，远大于房屋总价。

秉承诚信及如实告知原则，法务经理将卖方经济状况现场告知买方王先生，同时给出自己的看法——不建议在这种情况下自行交接大额房款，如果一定要进行款项交接，也需要先还清该套房屋的房贷而不是企业经营性贷款。王先生对平台的风险把控非常认可，在感谢之余也表示房东总负债较高，害怕一旦资金发生风险，追回会比较困难。

解决方案

法务经理在综合买卖双方实际情况以后，给出自己的建议——方案一是由房东自行筹款还贷，同时，买方首付款进行全额资金监管，办理贷款时与银行协商尽快放款，以便交易尽快完成，房东资金能尽快到位；方案二则是由房东为买方首付款购买第三方金融保险，保障资金安全。双方在多次交流过后，房东同意自筹金额还款，目前房屋已经过户。

案例提示

本案涉及到了首付款资金监管或三方金融的相关情况，需要注意：

1.近些年，由于房屋总价的提升，贷款购房的情况越来越常见，而贷款金额较高，交易过程中，很多房东希望使用买方的首付款还贷。但首付款自行交接会带来极大的安全隐患，如本案中房东的实际负债远大于房屋总价，如果一旦发生资不抵债的情况，房屋极有可能会被查封，买方首付款将无法收回。所以，我们可以采用首付款全额资金监管或购买第三方金融产品的方式保障买方首付款资金安全，至于使用哪种方法，需要根据实际情况进行全盘分析，也可参考专业人士的建议。

2.目前，房屋的资金监管已经比较常见，资金监管中的所有款项并不会进入中介账户，而是进入了国家指定的专用资金监管账户，在交易进行到一定阶段前，账户被冻结，资金无法使用。相对而言，这样的操作更加安全，尤其对买方的首付款而言是一种保障，而对房东来说，只是收款稍晚，并无其他损失。

3.为了让买家安心，防止房屋被查封，资金出现问题；也为了让卖家放心，防止因房屋被查封，无法顺利交房造成更大的违约风险，卖房者通过购买保险来保障首付款资金安全，这是非常好的处理方法之一，尤其是房东个人负债较高或急用资金时可以考虑采用本方法。