错误缴纳二套税费，法务经理帮忙拿回

房产百科

小牛看房

2022年09月30日 15:44

情景再现

客户王先生一年前通过小牛看房平台购买了钟楼区清潭附近某三居室新房，近期开发商通知准备交房。但在交付过程中，王先生发现应缴费用上出现了一定的问题。于是就在经纪人的陪同下，一起来到了小牛看房产权交易中心进行咨询。

沟通中，法务经理得知，王先生是常州新市民，夫妻俩日常在自购商铺中做蔬菜生意，一家三口一直住在商铺二楼，环境嘈杂，不利于孩子成长。所以，他就和妻子商议，房屋交付前，先购买一套清潭新村的一楼两居室以供老家的父母和孩子居住，方便照顾和以后上学的日常接送。

于是，在与家人商议过后，小夫妻便通过钟楼某中介购买了一套老小区的边户。签约时，工作人员询问其在常州地区的住宅套数，王先生认为自己已经买了新房，便告知对方新购房屋为二套房。所以，该二手房即按照二套房的比例缴纳了税费，目前已经过户。但近期新房交付时，他发现，新房竟然仍按照二套房计算税费，那么中间会不会有什么问题呢？

解决方案

法务经理通过对方的讲述推断出夫妻俩名下的房屋产权证获得顺序：老家淮安有一套私房——2016年购买了清潭菜市场商铺——2017年结婚回淮安购买90平米住宅房——2022年5月出售淮安住宅——2022年7月购得清潭老小区边户一套——2022年8月某楼盘新房交付一套。即清潭二手房购买时新房并没有交付，纳税时应按照首套房计算税费。

但在签约时，工作人员应该未对王先生家庭的产权状况进行核验，只是通过基本交流了解了大致情况，便按照王先生所述二套房的交易方式直接过户，因此产生了两次二套房纳税的特殊情况。据此，法务经理建议，王先生夫妇可以带好相关文件，至不动产登记中心办理房屋退税手续。在小牛看房工作人员的协助下，多缴纳税费已经退回王先生账户。

案例提示

本案涉及到了首套房计算及交易退税的特殊情况，需要注意：

1.很多购房者对首套房的理解是有偏差的，我们可以从不同方面进行理解：

（1）房屋纳税时，首套房的税费是根据买方以家庭为单位（包括配偶及未成年子女）名下在常州地区范围内拥有的住宅套数进行计算的。通常，只考量国有土地上的住宅套数，集体土地上的房屋（通常也称作私房）、商铺公寓厂房等非住宅及非常州地区的住宅均不纳入计算范围。

（2）由于贷款信息全国联网，所以金融系统在贷款时对首套房的认定将根据不同银行及不同地区的不同规定分情况判断。

2.交易退税需要个人携带相关材料至不动产登记交易中心税务窗口办理退税手续。退税时需要证明两套房屋的交易时间顺序哪个在前。同时，退税手续的办理有可能会产生一定的资金纠纷，因为在常州市场上，很多情况为房东净得，即由买方缴纳所有税费。但在退税过程中，无论实际缴纳方是买卖双方中的哪一方，房屋税费的相关款项都将退还到应缴方账户，即个税、增值税退还卖方，契税退还买方。这也是小牛看房平台倡导各付各税的原因之一。若如退税办理后，相关款项被退还到另一方账户不归还，申请方很难要回相关款项，纳税时需要审慎考虑。