贷款记录跨域均联网，买房纳税本地可查询！

房产百科

小牛看房

2022年11月11日 14:41

情景再现

客户张先生准备购买一套勤业新村的两居室给准备来常州的岳父母居住，在经纪人的推荐下，买卖双方很快便进入了谈判阶段。

小牛看房法务经理在对个人信息及产权状况进行核验时发现，买方张先生目前在常州地区共拥有两套住宅，一套自住，一套父母居住，购房时均使用了商业贷款且房贷未还清。不过，张先生个人征信报告却显示名下只存在一套莱茵花园的三居室。

在询问买卖双方的诉求时，张先生表示，自己征信报告中只存在一套房屋贷款记录，所以希望居间方承诺，本次购房可以使用三成首付，并在合同中增添附加条款，约定如果因贷款问题无法按时交易、过户，该行为属于不可抗力，买方不承担任何违约责任。而房东方面认为买方要求存在不妥，希望法务经理能给出解释与合理的建议。

解决方案

法务经理秉持公平、公证、中立的原则告知买卖双方，房屋交易套次记录与房屋贷款记录不可混为一谈，而征信系统暂时没有显示，可能是信息更新有延迟，但这并不等于买方之前没有使用过贷款，在银行的系统中必定会有详细的记录。

同时，法务经理还给买卖双方普及了房屋贷款的必要要求及不可抗力的真实含义，并明确告知小牛看房平台是有责任、有担当的平台，敢诺敢当，但也绝不会承诺不确定或明知做不到的事情，因为这是对买卖双方的不负责任。

买卖双方对法务经理的详细解释表示认可，在多次谈判后，签约成功。

案例提示

本案例涉及了房屋及贷款套次计算、二次贷款、不可抗力的相关情况，需要注意：

1、房屋套次计算的认定方式分为两种类型，纳税计算及贷款计算。

（1）纳税计算：房屋买卖税费缴纳时，一般是以家庭为单位（包含夫妻及未成年子女）名下本地纯住宅套数作为考量。即常州地区只看辖区内部（含常武地区、金坛、溧阳）国有土地上的住宅实际套数，商铺、公寓等非住宅及集体土地上的私房不计入在内。

（2）贷款计算：由于个人贷款、还款、逾期等情况是全国跨银行联网且计入征信的，相关部门系统中均有记录。所以除特殊情况外，房屋买卖时贷款使用套次（首贷、二贷）均是以国内房贷次数为准，两者不能混为一谈。

2.目前，常州地区实施的是认贷不认房政策，即无论买方名下有多少套住宅，只要其征信报告中尚有记录表明贷款没有还清，再次贷款购房时首付会相应提升，尤其是房龄超过三十年的老小区，高首付甚至无法商贷都很正常。且贷款额度与贷款人的征信、职业及收入流水情况均有关系，不可一概而论。

3.现实生活中，不可抗力一般表现在三个方面，分别是：自然灾害，如台风、洪水、地震等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如罢工、骚乱等。本案例中买方的要求并不属于上述各条款中的任意一条，所以其诉求无法满足，且银行放款受多种因素影响，居间平台无法且无权承诺何时放款。