买卖不破租赁，租客优先购买

房产百科

小牛看房

2022年10月08日 16:25

情景再现

房东赵大爷准备出售其位于浦北新村的房屋一套，在经纪人的多次带看后，买卖双方来到了小牛看房产权交易中心。法务经理在对房屋的产权和买卖双方的个人信息进行核验后发现，产权人已年逾古稀，且本房屋为90年代的老房改房，无抵押无查封，有隐性共有人。

法务经理在与买卖双方交流时得知：房屋内目前尚有租客居住，租住时间到2022年的8月31日，于是便询问赵大爷租客是否知晓房屋将要出售并明确放弃优先购买权。赵大爷表示很不理解，不明白房屋出售和租客有什么关系，他认为即使存在优先购买权，也完全可以先签约，对相关事项暂时保密，等到租期到后不再续租即可。

法务经理与买卖双方耐心地解释了优先购买权的含义及影响，并告知行业中曾经出现过的真实案例及后果——曾有类似情况发生，租客从其他途径了解到房屋交易的情况，蓄意闹事，并对当时的交易产生了极大的影响。

由于租客工作时间不方便接听电话，法务经理建议，赵大爷另在合适的时间与租客沟通，确定对方是否有购买意愿，之后再行约定签约时间。同时，虽然房屋产权证上仅有赵大爷的名字，但因为是婚后财产，所以签约及手续办理时需要其妻子一起前来。

买卖双方均同意了法务经理的建议，相互约定第一时间告知事情进展。赵大爷当晚便来到了出租屋内，与租客交流相关事宜并在征得租客同意的情况下进行了录音。租客表示感谢赵大爷的提前告知，他目前没有购买意愿，而且近期会另外找房，租约到期后将不再续租。赵大爷非常感谢租客的理解与配合，在交流最后，拍板免除租客半月租金，双方皆大欢喜。赵大爷第一时间联系经纪人，并与买方约定次日晚间签约。由于前期双方对房屋状况均比较了解，对价格、租客租赁时间等没有异议，双方迅速签约成功，目前房屋已经过户。

案例提示

本案涉及了房屋租客优先购买权及买卖不破租赁的相关事项，需要注意：

1.在房屋交易中，承租人具有优先购买权。

（1）根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条的相关规定：出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

（2）举例说明：某房屋为夫妻婚后财产，现因感情破裂，丈夫想要出售其名下50%的产权份额，前妻作为房屋共有人将拥有优先购买该份额的权利。另外本案中，赵大爷做为出租人理应在出卖前合理期限内通知承租人，若未履行通知义务则属于损害了承租人利益。

2.《中华人民共和国民法典》中有关于租赁权的相关条款如下：

（1）第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（买卖不破租赁）

（2）第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。（租客优先租赁权）

（3）举例说明：本案中租客租赁时间到8月31日，买卖双方大致的过户时间在6月中旬，那么买方在购买房屋的同时，也等于接受了租客的租赁合同，如果8月31日租赁合同到期后，买方准备继续出租该房屋的，同等情况下，租客有优先租赁的权利。

3.随着社会发展，带有租赁合同的房屋交易已经屡见不鲜，无论是购买还是出售均需要提前将房屋内有租客的情况考虑在内。尤其是，买方需要了解房屋的产权获得时间和使用权获得时间极有可能不等同，而卖方需要在卖房前务必让租客知悉房屋出售的相关情况，以避免因此而带来的不必要的交易纠纷。