实际成交价≠地税核定价，税该如何缴？

房产百科

小牛看房

2022年10月09日 13:46

情景再现

今年三月，客户王先生准备购买一套市中心某热点学校旁的房子供孩子上学，在经纪人的推荐下，买卖双方很快就购买意向达成一致，进入谈判签约阶段。

法务经理在与双方分别交流时得知：

(1)房东为夫妻二人，现已年逾古稀，此次由子女陪同前来，意识清晰，精神状态良好。老夫妻俩名下有两套住宅，此次出售的房屋为90年代房改房，一直处于出租状态，租期到今年六月。由于子女的餐饮生意因疫情亏损，急需用钱，因此房屋价格比市价要低，房屋交易产生的所有税费均由买方承担。

(2)买方王先生已经了解房屋的所有情况，也知道因卖方房屋不是家庭唯一住宅，需要支付个人所得税的情况。同时，因为房屋价格低于市价，考虑到房东急用钱等情况，承诺可以全款支付。

经过法务经理的协调，买卖双方就价格、税费、交付时间等达成一致，当即便签订了合同。但当交易人员按照实际成交价进行网签备案、税费申报时，相关部门却给出了不同的答案——地税核定价要高于实际成交价将近近30万元，因此王先生需要多交6千多元税费。报税现场，交易人员告知王先生，如果对税费有异议可以申请复议，但王先生最终决定按照地税核定的价格缴税，不申请复议。

案例提示

本案涉及了房屋交易中的实际成交价与地税核定价、税费缴纳等多种情况，需要注意：

1.交易中往往会出现因为房屋抢手价格高于市场价，或者房东房屋急于出售，实际成交价格远低于市场价的情况，在税费缴纳时，需要参考税务部门系统中的价格——地税核定价。因为房屋价格随市场变化起伏不定，虽然地税核定价也能随之产生变化，但毕竟系统敏感度赶不上市场变化速度，所以地税核定价具有一定的滞后性，在税费精算时，价格仅作参考，后期可能会有变动。

2.当地税核定价明显高于成交价或是市场价，买卖双方可申请复议，税务部门也会按照流程对复议房屋进行重新评估，重新核税。

3.由于实际成交价≠地税核定价，所以本案中增加的30万元房屋价差也同样增加了对应的应缴税收，由于交易双方相约所有税费均由买方缴纳，所以个税、契税等均有一定比例的上升，交易也极有可能因此失败。所以，在房屋交易过程中，我们也建议各付各税，同时将可能产生的税费差额提前考虑在内，避免因资金不足所产生的违约风险。