妻子偷卖丈夫名下空置房，产权人上诉无果

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小牛看房

2022年09月29日 13:42

情景再现

本期案例为行业典型案例，未发生在小牛看房平台作业中。

王先生白手起家，与郑女士结婚前购买了两套三居室，一套自住，一套用来投资目前空置。郑女士有一个比她小10岁的弟弟小郑，平时感情非常好，上学和日常开销均由郑女士提供。小郑自大学毕业后就一直待业在家，年前与女友一起看中了老家的一套三居室，希望姐姐能在资金上给予支持。郑女士在了解情况后当即与爱人商议，希望爱人能拿出部分资金帮弟弟在老家购买一套三居室，但因疫情原因王先生投资的饭店一直处于亏损状态，运转艰难，仅有的钱款需要作为流动资金使用，无法给予支持。于是，郑女士未经王先生同意私自联系中介，准备将空置的这套房屋出售，换取资金给弟弟在老家买房。

因房屋户型不错，在中介的推荐下，购房人小项与郑女士签订了房屋买卖合同，条款中约定：“出售方为王先生，购买方为小项；王先生将其房屋以145万元的价格出售给小项，郑女士作为甲方王先生的委托代理人签署合约并愿意承担本合同所约定的一切责任和义务“。签约时，本应由王先生签名的合同签章处由郑女士代签，并在委托代理人一栏签上了自己的名字，并口头承诺王先生会亲自到场办理后期的过户手续。

合同签订之后，郑女士与一名自称为王先生的男子携带交易所需一切资料与小项一起到相关部门办理了房产的过户手续。相关部门认为双方申请材料符合法律规定，便为买卖双方办理了过户登记手续。

不久后王先生发现名下房屋被出售，大为震惊，当即书面告知相关部门上述交易系违法行为，要求更正登记，但未被受理。王先生提起行政诉讼，请求法院撤销房地产管理处为小项办理的房屋所有权登记，但法院判决王先生败诉。

案例提示

本案涉及到了不动产善意取得的相关情况，需要注意：

1、《中华人民共和国民法典》第311条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二) 以合理的价格转让;

(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

2.根据法律条文的规定，买方小项获得房屋产权属于不动产的善意取得，因为案例满足了善意取得的四个必备条件：无权处分、买方善意、买方支付的费用合理、已经办理了不动产变更登记。下面我们将对这四个条件进行逐一分析。

（1）郑女士虽然与王先生是夫妻关系，但在未取得王先生同意前私自出售该房屋，其行为显然属于无权处分。

（2）虽然交易合同是由郑女士代替其夫王先生签署的，但基于王先生与郑女士的夫妻关系及郑女士在谈判时的承诺：愿意承担该合同所约定的一切法律责任与义务/房屋所有人会亲自到场办理过户手续，买房人小项有理由相信郑女士能够并有权代签合同。后期在办理产权登记时，郑女士提供了交易所需的所有证件，且相关部门也审核无误，这足以让小项坚信郑女士带来的男子就是王先生，所以小项在整个过程中不知情，是善意的。

（3）房屋买卖合同约定的房屋价格145万元符合同地段类似房屋的市场价格，且小项支付了所有费用，应视作费用合理。

（4）相关部门已经为小项办理了房屋所有权变更登记。

由此可见，小项的行为符合不动产善意取得的四个条件，小项应为该房屋的所有权人，而王先生则丧失了房屋的所有权。在整个房屋交易过程中，郑女士的行为侵害了王先生的利益，虽然从法理上王先生可以要求郑女士赔偿自己遭受的损失，甚至去法院起诉，但二人毕竟属于夫妻，类似事件的发生将大大影响夫妻关系。所以，隐瞒另一方将共有甚至对方单独所有房屋出售，需要取得对方同意，以免造成经济和其他方面的损失。