租客假扮房东高价转租，签协议前要核验相关证件

房产百科

小牛看房

2022年09月22日 16:40

情景再现

今年元旦前后，房东张先生将名下某空置房屋出租给了李某，双方约定租期半年，租金1200元/月，交三押一。由于9月孩子即将上学，老家父母将来常居住方便照顾，租约到期前两周，张先生便根据合同约定与李某联系，希望对方能提前找好房屋，方便后期自己简单装修入住。

张先生电话李某，但对方以工作不便接听电话为由一直推诿，直到某日晚间张先生上门才发现，自己房屋内居住的并不是李某，而是另外的一位女性房客，双方签订了房屋租赁协议，租期到今年的7月底，租金为1350元/月。张先生非常生气，当即便致电李某，但对方一直不接听电话。因此，张先生便携带之前签订的房屋租赁合同前往小牛看房某门店咨询处理方式。

解决方案

门店经纪人根据业主的描述、租赁合同原件及系统内部登记信息发现，李某曾经委托小牛看房平台出租该房屋，但由于平台针对该类出租委托合同的签订比较严谨，需要提供业主授权的委托书，李某嫌麻烦不愿意提供，便以业主的名义自行与租客签订了合同以赚取差价。

由于李某未经过房东同意，私自将房屋转租给第三方，且获取利益，已经违反了相关法律。张先生可以根据合同约定解除与李某的租房合同并向二房东主张其应承担的违约责任。在门店的协调下，张先生获得了房屋的押金，同时同意次承租人租住到7月底，目前房屋已经顺利交接。

案例提示

本案涉及到了二房东违规转租的相关情况，需要注意：

1.近年来二房东违规转租一直是租房市场难去的顽疾，由于二房东手中持有房屋钥匙，租房时也能拿到业主的身份证和产权证的复印件，极易通过假冒房东签订租赁合同的方式，私下抬高租赁价格谋取差价，甚至通过租赁三月转租半年等手段骗取租金后跑路，最终导致业主因为拿不到房租想要收房，租客交了租金反而住不了的矛盾。所以业主在房屋出租时务必保存好自身的证件及复印件，防止被盗用。

2.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

也就是说二房东未经业主同意擅自转租的、业主在签订的合同中明确表示不允许转租的、二房东协商转租业主予以拒绝的，转租行为不具有法律效力，业主可以依法解除房屋转租合同，并向二房东主张其应承担的违约责任（通常为房屋押金）。

3.《民法典》第七百二十条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。即从理论来讲，经业主同意的房屋转租，收益应当归承租人所有，而未经业主同意的房屋转租，超过原租金部分应当由业主获得。

4.《民法典》第七百一十八条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。即从理论来讲，转租超过半年即视为业主知晓转租事宜，所以日常出租后需要持续关注。