商铺税费有不同，购买出售理分明

房产百科

小牛看房

2022年08月05日 13:29

情景再现

张先生平时主要在菜市场做早餐生意，今年年初他与爱人商议，准备购买一套某小区大门旁的一楼商铺开分店，在经纪人的带看下，买卖双方迅速进入到了谈判签约阶段。

小牛看房产权交易中心法务经理在与买卖双方的分别交流中得知，张先生为了保证足够的流动资金，希望能够使用商业贷款购买，房东表示同意贷款，但希望所有税费均由买方承担。为了做到心中有数，张先生当即就询问法务经理交易的税费总额。法务经理在进行综合推算过后，给出了自己的推断：税费大致在2万到2.5万元左右。

张先生认为费用超出了自己的个人预算，他的朋友几年前在小区附近购买过一套类似面积的商铺做福利彩票店，当时的税费仅为1万元，并认为法务经理不能准确推算税费金额，存在不专业且有乱收费的可能，交易陷入了僵持。

解决方案

法务经理耐心地解释，所有税收均为国家收取，而且非住宅税收有特殊性，与前两年相比，小区店面房的税务核定价已经有了很大的改变。而且两套商铺的购入年份不一样，差额也不一样，税费最终是要以税务局核定为准的。在多次交流并与买卖双方分别沟通后，双方答应各付各税，顺利签约，目前房屋已经过户。

案例提示

本案涉及了非住宅的税费问题，需要注意：

1.在房屋交易过程中，我们通常把房屋分成两个类别，一种是拥有最长70年土地使用权的纯住宅（集体土地上的房屋不做讨论），另一种则是其他各类如商铺、公寓、商墅、厂房等非住宅。两者在税费计算等方式上有着很大的区别。

2.交易过程中，房屋纳税一般是以地税部门系统内部的核定价格为准，住宅成交价格与核定价格一般较为相近，可以根据公式进行税费精算。而非住宅受到购买时间、交易次数、买入价格等影响较大，不能准确预估实际应缴金额，即使参照同等地段、同等楼层、同等户型、同时间的其他非住宅应缴税费，也会有很大误差，所以一般不做精算。

3.非住宅税费一般有这么几种，其税率及应缴方如下：

（1）契税：房屋总价的3%，买方承担

（2）增值税及附加：差额的5%，同时按增值税税额的6%征收附加，卖方承担

（3）个人所得税：差额的20%，卖方承担

（4）印花税：房屋总价的万分之五，买卖双方各半

（5）土地增值税：房屋总价的5%，可清算，卖方承担

在日常交易过程中，非住宅的税费往往要比纯住宅税费高出很多，其原因在于住宅为刚需，属于居民衣食住行中的必备品，而非住宅的性质为投资，税费较高也是情理之中。另外，为了响应“房住不炒”的政策，非住宅交易中的很多税费是按照房屋成交价与原始购买价的价差来征收的，买卖时，大家需要做好心理预估。