产权人未成年且父母离异的特殊情况处理

房产百科

小牛看房

2022年09月26日 15:46

情景再现

今年年初，客户赵先生来到小牛看房某门店，准备购买一套清潭新村附近的房屋用于孩子读书，在经纪人的多次带看下，赵先生与房东刘女士相约来到了小牛看房产权交易中心。

法务经理在对个人信息及房屋产权情况进行核验时发现，该房屋为房东2017年购置并已备案缴税，但产权证却一直都没有办理。房东个人及女儿名下有且只有此套房屋，契税发票开具日期为2017年6月5日。赵先生在谈判前就已经知晓房屋和买方缴纳所有税费的相关情况，初步同意如果价格谈妥，可以先签订合同，将定金暂存居间方，等房东办理好产权证后再进行流程办理。

法务经理经验丰富，对数年前已交税却迟迟未办证的情况提出了疑问。原来，该房屋产权人为刘女士及其未成年女儿，由于当时夫妻俩因琐事离婚，且关系闹僵，产权证办理的事宜就一直落了下来，直到最近想要将该套房屋出售，才对该情况重视起来。

解决方案

法务经理根据实际情况推断，含有未成年子女名字的房屋出售一般需要生父生母共同到场。由于离婚的原因，孩子的父亲有很大可能会拒绝到场配合办理相关手续，最终导致交易的失败。当即，法务经理便将可能产生的问题及后果如实地告知了买卖双方，并给出了自己的三种建议：

1、由刘女士联系孩子的父亲并说服他配合相关手续的办理；

2、由刘女士至相关部门出具其为女儿唯一法定监护人证明；

3、由于孩子还有六个月就要满十八周岁，且该房屋契税发票日期为2017年6月5日，如果先签订合同，支付定金，待孩子成年再行办理后续手续的话可以免缴个人所得税。

由于赵先生的孩子目前就读小班，还有充分的时间进行户口迁移、上学报名等操作，在多次协商后，双方达成协议，先签合同缴纳定金，后期再行办理其他手续。在小牛看房工作人员的协调下，房屋目前已经过户。

案例提示

本案涉及了产权人中存在未成年人的房屋出售及个税满五唯一的特殊情况，需要注意：

1.生活中，很多父母出于各种原因会将房屋产权置于未成年人名下，这种方式有利有弊，虽然规避了有可能出现的遗产税且一般不受父母财产清算的影响，但在房屋交易过程中会产生一系列的问题，如购买时无法贷款、出售时手续繁杂、未来孩子购房时不算首套房等等。如本案中的房屋如果要在女儿未成年时出售，相关部门就需要确认房屋出售是为了未成年人的利益，且监护人（一般是生父生母）必须到场。很多情况下，因为父母离异导致其中一方不配合房屋出售的情况已经是屡见不鲜。

2.房屋交易中，个人所得税的征收有一条免征条款，即房屋为该区域（一般是地级市）内家庭（包含夫妻及未成年子女）的唯一住房而且购房买五年。而“购房满五年”的计算是按照契税发票开具日期或房屋产权证登记日期哪个在前的时间来计算的，所以虽然本案中房屋产权证并没有办理，但已经缴纳税费，可以按照2017年6月5日来计算“满五”日期。

本案例中，法务经理站在中立角度给出建议，等房东女儿年满18周岁，不需要生父到场，独立签约，同时该房屋正好也符合满五唯一的标准时，再行交易。一方面，能减少中间复杂的交易过程，另一方面也为买卖双方合理避税，赢得了所有人的好评。