男房东认知存障碍，指定监护人可交易

房产百科

小牛看房

2022年11月18日 15:31

情景再现

刘先生近期准备购买一套勤业新村的两居室自住，在经纪人的推荐下，买卖双方很快达成意向。

法务经理在交流中发现，两位产权人均已年逾古稀，此次交易是由独子陪伴前来，女房东与孩子交流甚欢，而男房东从头至尾却闭口不言，表情木讷。根据经验，法务经理推断男房东意识不清晰，应该患有阿尔兹海默症，于是便私下提出了自己的疑问，但女房东坚持表示男房东只是因为生病导致精神欠佳，个人认知及手续办理不存在任何问题。

在经过长时间的谈判后，买卖双方就房屋价格、屋内设施及交接时间达成一致。但就在合约签订时，大家发现男房东竟然不能写字且无法做出准确回应，因此，法务经理断定其精神状态存在问题。此时，家属仍然坚持己见，表示出现这种情况是因为男房东生病没恢复好，后期办理过户手续不会出现任何问题。

法务经理郑重告知家属，产权交易时相关部门对涉及老年人的交易相对慎重，过户窗口的工作人员将会反复询问房屋地址、房号、房屋价格、交易是否属于个人意愿等等，届时如果不能准确回答将会影响到最终交易。在了解到事情的严重性后，家属这才如实告知男房东确实已患阿尔茨海默症，语言交流存在问题。

法务经理当即便协调买卖双方对合同进行调整，并建议男房东家属尽快至相关部门办理监护人指定手续，以确保后续过户手续能顺利进行。目前相关手续已办理完成，房屋已顺利过户。

案例提示

本案涉及到限制民事行为能力人签约及监护人指定的特殊情况，需要注意：

1.《中华人民共和国民法典》相关规定指出，常见的无民事行为能力人通常包括不满8周岁的未成年人、8周岁以上的但无法识别自己行为的未成年人以及无法识别自己行为的成年人三个类型。而限制民事行为能力人一般包括8周岁以上18周岁以下的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人。

2.无论是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人，其监护人即为法定代理人。也就是说相关人群需要出售房屋等商品，必须由相关部门指定监护人作为其法定代理人来办理相关手续。如本案例中的男房东，由于意识不清晰，不能完全辨认自己的行为，所以法务经理建议其先办理监护人指定手续，再行交易。

3.由于地方习俗、个人忌讳等原因，交易时，大部分人不太愿意对某些特定情形做过多交流，甚至会故意隐瞒，如个人或亲属身体及精神状况、婚姻状况、家属死亡时间及原因、非婚生子女生父生母状况等，而这种做法往往会引发交易纠纷。如本案例中男房东家属因为个人忌讳不愿意谈及房东疾病，这已经严重影响了交易的正常进行。小牛看房法务经理及时辨别出男房东的身体状况存在问题，虽然可能对家属的忌讳有所冒犯，但本着公平公正的原则，及时提出并给出解决办法，避免了后期纠纷的发生和多次枉跑的出现。