证件办理有先后，隐性共有需辨明！

房产百科

小牛看房

2022年09月20日 17:36

情景再现

房东刘先生准备出售其位于人民新家园的一套三居室，在与法务经理交流过程中，刘先生表示，由于该套房屋为结婚前购买的婚房，合同签约时尚未领证，产权应该为其本人单独所有，所以谈判时刘先生并没有让其爱人前来。

法务经理经验丰富，在对买卖双方的相关证件，尤其对刘先生的结婚证进行查验后发现整体时间线存在问题：刘先生签订房屋买卖合同——刘先生领结婚证——房屋产权证发放，即刘先生领证在前而产权证发放在后，该房屋应为夫妻共有财产。刘先生对此表示疑惑，希望法务经理能给出专业意见和建议。

解决方案

法务经理随即联系相关部门核实可能存在的隐性共有人问题，房管部门确定本房屋确实存在隐性共有人，需要刘先生爱人一起在合同上签字方能生效。随后法务经理给出建议，该房屋交易可以有两种途径——刘先生获得爱人的授权委托或者夫妻二人一起签约。刘先生在致电爱人进行沟通后，与买方、法务经理约定三天后签约。目前合同已签订成功，房屋已过户。

案例提示

本案涉及到了隐性共有人中的特殊情况，需要注意：

1.在房屋交易过程中，会涉及到多种类权证，如身份证、结婚证、离婚证、离婚协议书、法院判决书、户口本、房产证、土地使用权证、不动产权证、授权委托书等等，为了防止自身及交易人员的误判，建议签约时尽量带好各类权证以便查验。本案中的房东提供结婚证及产权证，可依据两者孰前的原则推定隐性共有人是否存在。

2.对于隐性共有人，常武地区需要根据产权证登记时间进行判断：

（1）新北、天宁、钟楼区域产权证登记日期在2004年1月1日前的房屋需要核实是否存在隐性共有人；

（2）武进及经开区产权证登记日期在2004年5月1日前的房屋需要核实是否有隐性共有人；

3. 我们可以根据办理产权证时产权人的婚姻状况去判断隐性共有人的存在与否：

（1）办理产证时产权人已婚的，存在隐性共有人，房屋属于夫妻双共有产权（签约、办手续时携带结婚证；产证登记时配偶需到场签约并办理手续）；

（2）办理产权证时产权人未婚的，无隐性共有人，产权为单独所有（签约、办手续时携带结婚证，配偶无需到场签字）。

（3）存在隐性共有人的需要进一步核实可能产生的特殊情况，如隐性共有人去世、再婚等。