房贷20年，如何还更划算？

房贷是大多数家庭在购房时需要面对的一个问题。在中国，常见的房贷期限有10年、20年、30年等，很多人觉得30年总利息高、10年月供压力大，便会折中选择20年还完。但问题来了，如果选择20年房贷，有了提前还贷的能力，多少年还完会更划算呢？

首先，需要考虑的是贷款利率。利率的高低直接影响到贷款的总成本。如果当前的利率较低，那么选择较长的还款期限可以降低每月的还款压力，同时利用低利率的优势。但若利率较高，缩短还款期限可以减少总的利息支出。

房贷的还款方式通常有两种：等额本息和等额本金。等额本息每月还款金额固定，但总利息支出较多；等额本金每月还款金额逐月递减，总利息支出较少。

（1）、等额本金还款

选择在还款期限的前三分之一的时间，也就是贷款前7年还完会比较划算。因为等额本金还款的还款金额是从高到低逐渐递减，其中前期还款金额中，贷款本金占比较大，利息占比较小。而到了还款后期，本金占比较小，而利息占比较大。提前还款主要是提前归还贷款本金，因此在还款期限不超过三分之一的时间还款，可以极大程度节省贷款利息。

（2）、等额本息还款

选择在还款期限的前5年还完会比较划算。因为等额本息还款在贷款期限内，每月还款金额都是一样的，但是本金和利息的占比，呈现相反的规律。房贷20年，从第4年开始，月供利息占比就开始小于本金，因此如果不在前中期就提前还款，到了后期利息基本上已经还完了，提前还款就起不到节省利息的效果。

不过，无论选择哪种还款方式，取决于您的财务状况和对未来收入的预期。

如果利率较低：选择20年的完整还款期限，利用低利率的优势，同时减轻每月的经济压力。

如果利率较高或有额外储蓄：考虑在10年内提前还清贷款，以减少总利息支出。

选择等额本金还款方式：这种方式可以让您在还款初期就减少利息支出，更快还清贷款。

评估投资机会：如果投资回报率高于房贷利率，考虑将资金用于投资，而不是提前还款。

考虑个人生活规划：根据个人的生活规划和未来预期，灵活调整还款计划。

最终，还款计划应根据个人的具体情况来定。建议在做出决策前，咨询专业的财务顾问，以制定最适合自己的还款策略。记住，合理的财务规划不仅能帮助您节省成本，还能让您的生活更加稳定和舒适。

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